الزام به تحویل مبیع زمانی مطرح است که فردی ملک خود را به فرد دیگری بفروشد و قرار باشد در مدت مشخصی آن ملک را با انتقال سند رسمی به خریدار تحویل دهد. ولی اگر این کار به هر علتی انجام نشده باشد ممکن است فروشنده بخواهد ملک فروخته شده را با قیمت بالاتری به شخص دیگری بفروشد. در این مورد فروشنده ملک تعهدات قرارداد به تحویل ملک را زیر پا گذاشته است. پس در چنین مواقعی خریدار می‌تواند با مطرح کردن شکایت الزام به تحویل مبیع غیرمنقول و منقول در دادگاه نیز مال خریداری شده را از فروشنده مطالبه نماید.
روش های پیگیری الزام به تحویل مبیع کلی
امروزه برای مطالبه کردن ملک خریداری شده از فروشنده روش های متعددی وجود دارد:
- روش اول که خیلی در بین مردم رواج دارد این است که طبق ماده ۴۶_ ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت تنها فردی اجازه دارد دادخواست خود را مربوط به الزام تحویل ملک مبیع به دادگاه ارائه دهد که دارای سند رسمی مالکیت ملک مورد نظر باشد. پس اگر میان دو طرف معامله تنها قولنامه یا همان مبایعه نامه وجود داشته باشد خریدار باید پیش از نمونه دادخواست الزام به تحویل مبیع حتماً دعوی الزام به تنظیم سند رسمی را به دادگاه ارائه دهد.
- روش پیگیری دوم مطابق با مواد ۱۰_ ۲۱۹_۲۲۰_ ۳۳۸_ ۳۳۹ و ۳۶۲ قانون مدنی انجام می‌شود. در این مورد قضات برخی دادگاه‌های رسمی دادخواست الزام به تحویل مبیع با سند عادی را با دریافت مبایعه نامه و قولنامه قبول می‌کنند.
نکات حقوقی دعوی الزام به تحویل مبیع
برای قبول دادخواست الزام به تحویل مبیع و مطالبه خسارت مانند مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه هیچ نیازی به دادخواست اخذ پایان کار ساختمان نیست. این گونه شکایات به تنهایی هم قابل اقامه هستند.
هزینه دادرسی بر اساس قیمت ملک در منطقه و همچنین معاملات ملکی تعیین می‌شود. چنانچه در دعوی الزام به تحویل ملک نیز مالک اصلی ملک طرف دعوا نباشد و فروشنده ملک را به شخص دیگری واگذار کرده باشد لازم است تا تمام مالکین ملک در دادگاه حاضر شوند.
مرجع صالح جهت رسیدگی به این دعاوی ملکی باید در محل وقوع ملک انتخاب شود. برای تسریع دعوی الزام به تحویل ملک فروخته شده وکیل ملکی گروه وکلا ایران دادگستر بهترین راهکارها را به شما پیشنهاد می‌دهند. سپس سعی می‌کنند با تنظیم اسناد و مدارک کافی در کوتاه‌ترین زمان ممکن شما را به حقتان برسانند.
رای وحدت رویه در خصوص الزام به تحویل مبیع
از آنجایی که الزام فروشنده مال به تحویل مبیع از نوع قراردادی است بنابراین فروشنده موظف است طبق منعقد شدن یک قولنامه رسمی و کتبی تمامی تعهدات مورد در مبایعه نامه را انجام دهد. طبق قواعد عمومی حاکم در قراردادها هم فروشنده و هم خریدار می‌توانند مفادی را در این قرارداد پیش بینی کنند. مثل اینکه ذکر شود اگر مال فروخته شده به موقع تسلیم خریدار نشود قرارداد به خودی خود فسخ خواهد شد.
پس خریدار طبق ماده ۳۷۶ قانون مدنی این اجازه را دارد که در صورت تأخیر در تحویل مبیع قرارداد را فسخ کند و پول خود را مطابق با نرخ روز از فروشنده مطالبه نماید. البته طبق ماده ۳۷۷ قانون مدنی هر کدام از فروشنده و خریدار حق دارند در صورت تأثیر در تحویل مبیع از دادن ثمن معامله طبق قرارداد خودداری کنند تا یکی از طرفین معامله حاضر تسلیم طرف دیگر شود.
چگونگی تملیک مبیع از مشتری
چنانچه بعد از عقد بیع مال مورد نظر از جمله خانه، مغازه و یا زمین معامله در دست فروشنده باشد. سپس خریدار بخواهد که مال را از بایع تحویل بگیرد ولی فروشنده از تحویل مال فروخته شده امتناع کند. خریدار می‌تواند آن مال را تصرف کند و برای تحویل گرفتن مال خریداری شده هیچ نیازی به رضایت و اجازه فروشنده نیست. بنابراین اگر فردی مالی را خرید کرده باشد چنانچه به مال دسترسی داشته باشد بدون نیاز به دخالت دادگاه و طرح دعوی در مراجع قضایی می‌تواند مبیع را به راحتی تصرف کند.
ولی در بیشتر قراردادها مانند آپارتمان های پیش فروش امکان تصرف مال وجود ندارد به همین دلیل باید برای تحویل مبیع و دریافت خسارت دیرکرد تحویل مبیع با نظر دادگاه و دخالت وکیل ملکی فروشنده هم مال را تحویل خریدار دهد و هم وجهی را مطابق با قرارداد به عنوان خسارت به خریدار بدهد.
سخن پایانی
اگر می خواهید در طرح این گونه دعاوی حقوقی حقی از شما ضایع نشود بهتر است در تحویل مبیع ملک، زمین یا هر مال غیرمنقول دیگری سند رسمی ملک را تنظیم کنید. زیرا مطابق با مقررات ماده ۲۲ قانون ثبت دادگاه تنها شخصی را که سند رسمی در اختیار دارد مالک اصلی می‌شناسند. پس اگر خریدار هیچ نوع سند رسمی از ملک ندارد به احتمال زیاد دعوی ایشان رد شود.
به همین دلیل برای انجام مقررات متعدد و رفع پیچیدگی این نوع دعاوی حقوقی به شما توصیه میکنیم قبل از هرگونه اقدامی در خصوص دعاوی الزام به تحویل مبیع با وکلای متخصص و با سابقه‌ی گروه وکلا ایران دادگستر مشاوره نمایید. چون موسسه حقوقی وکلا ایران دادگستر، خدمات قبول وکالت و مشاوره حقوقی در زمینه‌های مختلفی چون امور ملکی، امور ثبتی، قرارداد پیمانکاری، حوزه نفت، گاز و پتروشیمی و … را زیر نظر بهترین وکلای پایه یک دادگستری در ایران ارائه می‌دهد.
