قرارداد پیش فروش آپارتمان مسکونی قرار داد رسمی بین سازنده (فروشنده) و خریدار است که بر اساس آن، خریدار قبل از اتمام ساخت آپارتمان، آن را خریداری می‌کند و سازنده متعهد می‌شود در موعد مقرر آپارتمان را به خریدار تحویل دهد. این قرارداد شامل جزئیاتی مانند مشخصات آپارتمان، قیمت، نحوه پرداخت، زمان تحویل و شرایط فسخ قرارداد است. به عبارت ساده‌تر، در این قرارداد، خریدار بخشی از هزینه آپارتمان را پیش‌پرداخت می‌کند و مابقی را در زمان تحویل پرداخت خواهد کرد.
نمونه قرارداد پیش فروش آپارتمان مسکونی
مقدمه: این قرارداد بین شرکت مهندسان مشاور ساخت …… به نمایندگی از طرف …… به عنوان وکیل مالک که در این قرارداد فروشنده نامیده می‌شود.، از یک سو و آقای/ خانم …… فرزند …… شماره شناسنامه …… صادره از …… به نشانی …… تلفن …… که در این قرارداد متقاضی و متعهد خرید نامیده می‌شود. از سوی دیگر به شرح ذیل منعقد می‌گردد:
ماده 1- موضوع قرارداد
موضوع قرارداد عبارتست از درخواست و تعهد خرید یک دستگاه آپارتمان مسکونی …… خوابه واقع در …… – …… – …… – …… طبقه …… شماره …… دارای مساحت زیربنای مفید تقریبی…… متر مربع دارای/ فاقد؛ آسانسور به انضمام:
- الف- دارای/ فاقد؛ انبار آپارتمان دارای مساحت تقریبی…… متر مربع
- ب- دارای/ فاقد؛ پارکینگ در زیر بلوک/ پارکینگ مسقف / دارای مساحت تقریبی …… متر مربع
تبصره 1- متقاضی خرید موافقت و تأیید می‌نماید. طرز محاسبه مساحت مفید آپارتمان با مشاعات آن و همچنین پارکینگ و انبار که به وسیله شرکت انجام گرفته مورد قبول او می‌باشد.
تبصره 2- چنانکه اداره ثبت اسناد و املاک هنگام تفکیک هر آپارتمان و یا انبار و یا محل پارکینگ مساحت کمتر و یا بیشتر از آنچه در این قرارداد ذکر شده است تعیین نماید. مساحتی که توسط اداره مذکور تعیین گردد مورد توافق طرفین و مبنای محاسبه نهایی ارزش مورد معامله خواهد بود.
تبصره- متراژ قید شده در متن این قرارداد تقریبی بوده و فروشنده مجاز به افزایش یا کاهش متراژ مورد توافق تا حد %۱۰ متراژ قید شده در متن قرارداد می‌باشد.
ماده ۲- ارزش بهاء
ارزش بهاء موضوع قرارداد برای واحد متر مربع زیر بنای مفید و بالکن (……) و جمعاً مبلغ …… ریال مورد توافق طرفین قرار گرفت که این عدد به روش زیر محاسبه گردیده است.
- الف- قیمت واحد (متر متراژ مفید- بالکنها)= ارزش‌ها آپارتمان زیربنا مورد توافق
- ب- (…… ریال= ارزش بهای پارکینگ)
- …… متراژ انبار= ارزش بهای انبار
تبصره ۴- مبنای ارزش بهاء مورد معامله براساس متراژ دقیق واحد در هنگام تحویل محاسبه و از خریدار دریافت خواهد گردید.
ماده ۳- نحوه پرداخت
متقاضی خرید تعهد می‌نماید. ارزش آپارتمان را به شرح زیر پرداخت نماید:
- مبلغ پنجاه میلیون ریال به صورت تسهیلات اعطایی از نظام بانکی که توسط فروشنده به نمایندگی از طرف خریدار پیگیری و طبق ضوابطی که از سوی نظام بانکی معین می‌گردد.، اخذ خواهد شد.
- پیش پرداخت مبلغ …… ریال طی
- بابت عقد قرارداد مبلغ …… ریال طی
- الباقی طی …… فقره چک به مشخصات زیر جمعاً …… ریال.
بانک شعبه شماره چک جاری سر رسید مبلغ- ریال
توضیحات:
- قسط آخر پس از محاسبه دقیق متراژ و ارزش بهاء و تسویه کامل بدهی احتمالی خریدار و هزینه انشعابات آب و برق و …… ظرف حداکثر روز قبل از تاریخ تحویل موقت واحد مسکونی به خریدار.
تبصره ۵- طبق مصوبه اخذ شده به هر واحد مسکونی مبلغ …… ریالی وام بانکی تعلق خواهد گرفت و خریدار بازپرداخت تسهیلات اعطایی به سیستم بانکی را با هر کارمزد به اقساط و مدتی که نظام بانکی تعیین نماید. تعهد می‌نماید.
تبصره ۶- در صورتی که به هر علتی اخذ وام بانکی به میزان قید شده در قرارداد از نظام بانکی میسر نگردد، خریدار موظف است مبلغ مابه‌التفاوت تـا عـدد را حداکثر ماه از تاریخ اعلان به فروشنده پرداخت نماید. در چنین حالتی فروشنده به نشانی مندرج در این قرارداد، یک اخطار کتبی برای خریدار ارسال می‌نماید.. در صورتی که خریدار در ظرف مدت …… ماه نسبت به انجام تعهدات مالی خود به شرح مندرج در این تبصره عمل ننماید این قرارداد کان لم یکن تلقی شده فروشنده حق دارد واحد مورد نظر را بدون انجام هیچگونه تشریفاتی به فرد دیگری واگذار نماید، و خریدار فقط حق خواهد داشت مبالغ پرداختی خود را بدون هیچگونه وجه اضافی، پس از …… ماه از تاریخ اخطار کتبی طی چهار قسط مساوی در مدت …… ماه شمسی دریافت خواهد داشت.
تبصره 7- در هنگام عقد قرارداد خریدار طی وکالت نامه محضری برای پیگیری امور مرتبط با اخذ وام بانکی تفکیک و انتقال اسناد مالکیت و انجام امور اداری و اجرای امور مرتبط با موضوع قرارداد به فروشنده اختیار تام می‌دهد در این وکالت نامه خریدار به فروشنده وکالت می‌دهد که چنانچه خریدار هر یک از تعهدات خود را انجام ندهد خریدار حق دارد موضوع این قرارداد را به شخص دیگری به فروش رساند.
تبصره- خریدار اقرار می‌نماید. که گواهی عدم پرداخت هر کدام از اقساط توسط بانک مربوطه به منزله انصراف از خریدار از مورد معامله تلقی خواهد گردید، و در این صورت تنها مبالغ پرداخت شده توسط خریدار تا تاریخ انصراف پس از کسر سود دوره مشارکت مدنی و هزینه نقل و انتقال تسهیلات اعطایی از سوی نظام بانکی (وام) پس از …… مـاه بـه خریدار مسترد خواهند گردید.
ماده ۴- تحویل آپارتمان
شرکت موافقت می‌نماید. آپارتمان مورد قرارداد را ظرف مدت …… ماه تمام با تنظیم صورتمجلسی به متقاضی خرید تحویل نماید. شرکت مجاز است تحویل آپارتمان را یکدفعه یا به دفعات حداکثر تا …… ماه از پایان مهلتی که برای تحویل آپارتمان مقرر شده به تأخیر اندازد. همچنین شرکت متقبل گردید پس از انجام تشریفات قانونی مربوط به تفکیک آپارتمانها اخذ پایان کار از شهرداری محل، اخذ مفاصاحسابهای دارایی و غیره نسبت به انجام معامله و تنظیم سند رسمی به نام متقاضی خرید در یکی از دفاتر اسناد رسمی به انتخاب شرکت اقدام نماید.
تبصره 9- شرکت زمان تحویل آپارتمان را کتباً به متقاضی خرید اعلام می‌نماید..
تبصره ۱۰- منظور از آماده بودن آپارتمان جهت تحویل صرفاً قابل سکونت بودن آن می‌باشد.
تبصره 11- تحویل آپارتمان به متقاضی خرید پس از تسویه حساب بدهی موضوع قرارداد و هزینه انتقال انشعابات آب و برق و فاضلاب و … طی صورتمجلسی که به امضاء طرفین خواهد رسید انجام خواهد شد.
تبصره ۱۲- پس از تحویل مورد معامله تا مقطع اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکی … خریدار حق هیچگونه دخل و تصرف و تغییری در نما و ظاهر ساختمان نخواهد داشت و در صورت اقدام، خریدار موظف است بنا را به حالت اولیه خود بازگرداند. در غیر این صورت فروشنده رأساً اقدام به این امر می‌نماید، و کلیه هزینه‌های مربوطه را به اضافه از خریدار دریافت خواهد نمود.
ماده 5- مالیاتها و عوارض حق الثبت و هزینه‌های مشترک و انشعابات
- الف- کلیه مالیاتها و هزینه‌های قانونی و خرج محضر و سود مشارکت مدنی دوره ساخت از تاریخ دریافت تسهیلات بانکی و کارمزدهای مربوطه به هر مبلغ یا میزان و شرایطی که بانک تعیین نماید، و همچنین هزینه‌های مشترک که بر طبق قانون تملک آپارتمان حسب مورد از تاریخ تحویل با اعلام تحویل آپارتمان تعلق گیرد به عهده متقاضی خرید است. چون فروشنده به قائم مقامی خریدار نسبت به اخذ تسهیلات اعطایی (وام) اقدام می‌نماید.؛ لذا کلیه هزینه‌های انتقال وام شامل خرج محضر، مالیات هزینه کارشناسی و هر گونه هزینه دیگری که برای تنظیم سند رسمی باید پرداخت گردد کلاً به عهده خریدار است.
- ب- هزینه حق الثبت و تحریر دفترخانه بالمناصفه توسط متقاضی خرید و شرکت پرداخت می‌شود.
- ج- هزینه مالیاتی و دارایی با قیمت منطقه‌ای در تاریخ عقد قرارداد بالمناصفه به عهده طرفین معامله می‌باشد. در صورت تقاضای خریدار به مینای ارزش مورد معامله و یا الزام این امر از طرف مراجع قانونی مابه‌التفاوت به عهده خریدار می‌باشد.
- د- پرداخت کلیه هزینه‌های مربوط به انشعابات انتقال و ساخت تجهیزات مرتبط با آب برق گاز فاضلاب و سایر انشعابات مربوط به موضوع قرارداد به عهده خریدار می‌باشد. هـم چنانچه از تاریخ تحویل آپارتمان، تا مقطع تنظیم سند هر گونه مالیات و عوارض قانونی مثل نوسازی و غیره به موضع این قرارداد تعلق گیرد کلا به عهده خریدار است.
ماده 6- حصه مشاع و اختصاصی
تعیین حصه مشاع و اختصاصی قرارداد برابر مقررات و سایر قوانین مربوطه توسط فروشنده و به اعتبار مدارک قانونی تعیین و اعلام خواهد شد، و لذا، هیچگونه اعتراضی از طرف خریدار در این خصوص پذیرفته نیست.
ماده 7- این قرارداد نسبت به قائم مقام شرعی و قانونی طرفین آن نافذ و لازم الاجرا است.
ماده 8- مرجع حل اختلاف
در صورت بروز اختلاف در تعبیر و تفسیر و اجرای این قرارداد بدواً از طریق مذاکره حل و فصل خواهد شد. در غیر این صورت صورت قابل پیگیری در مراجع ذی صلاح و قضایی است.
ماده ۹- فورس ماژور
نظر به اینکه مراحل اجرایی قرارداد از قبیل تحویل موضوع قرارداد و آماده نمودن سند رسمی آن به عهده فروشنده قرار خواهد بود؛ لذا در انجام این مورد کلیه موارد فورس ماژور قانونی اعم از سیل، زلزله، آتش سوزی، اعتصابات، جنگ و به طور کلی تمامی مسائل قانونی و حقوقی که از خارج به فروشنده تحمیل شود، که حل و فصل آن از ید فروشنده خارج باشد مثل عدم وصل آب، برق، فاضلاب و … ناظر و حاکم می‌باشد. علاوه بر آن در صورت تأخیر در پرداخت تسهیلات اعطایی از طرف سیستم بانکی مدت تأخیر جزء تأخیرات مجاز فروشنده محاسبه و به مدت قرارداد اضافه می‌گردد.
ماده ۱۰- این قرارداد مشروط به رعایت و انجام شروط زیر تا پایان پذیرفتن تعهدات طرفین قابل واگذاری به دیگری است.
- الف- شرکت کتباً با انتقال موافقت نماید.
- ب- مراتب موافقت انتقال منعکس و به امضاء انتقال دهنده و انتقال گیرنده و شرکت برسد
- ج- انتقال گیرنده اجرای این قرارداد و مصوبات مجمع عمومی مالکین را تعهد و تقبل نماید.
- د- انتقال دهنده کلیه تعهدات این قرارداد را در صورت مطالبه شرکت پرداخت نماید.
- هـ- در صورتی که انتقال دهنده از تسهیلات بانکی استفاده نموده باشد کسب موافقت بانک با انتقال قرارداد الزامی است.
تبصره 13- در صورت واگذاری این قرارداد انتقال گیرنده جانشین انتقال دهنده شده و تمام تعهدات ناشی از این قرارداد و موضوعات آن را تعهد و تقبل می‌نماید.
تبصره 14- واگذاری این قرارداد به هیچ وجه به انتقال گیرنده حق نمی‌دهد برای مطالبه که تحت هر عنوان و مستند به هر سند بابت این قرارداد و قبل از واگذاری آن وجوهی پرداخت نموده به شرکت مراجعه نماید.
تبصره 15- برای هر واگذاری قبل از انتقال ثبتی آپارتمان علاوه بر هزینه‌های واگذاری که به عهده خریدار است شرکت معادل …… درصد ارزش آپارتمان را به عنوان کارمزد از طرفین انتقال دهنده و انتقال گیرنده (هر کدام …… درصد) دریافت خواهند نمود.
ماده ۱۱- ضمانت اجراء
- الف- در صورت تأخیر متقاضی خرید در پرداخت هر گونه بدهی خود و تخلف در هر یک از تعهدات، شرکت می‌تواند قرارداد را فسخ نماید، و پس از تأمین کلیه هزینه‌ها و خسارت مستقیم و غیر مستقیم وارد به شرکت را از محل مطالبات کسر و باقیمانده را پس از …… به متقاضی خرید پرداخت نماید.
- ب- در صورتی که متقاضی خرید در زمان تعیین شده شرکت برای تحویل آپارتمان و یا جهت انجام تشریفات مربوط به معامله و تنظیم سند رسمی انتقال در دفترخانه حاضر نشود و یا به سایر تعهداتی که به موجب این قرارداد به عهده گرفته عمل ننماید، و یا تقاضای انصراف از خرید و فسخ این قرارداد را نماید، شرکت حق فسخ قرارداد به صورت یک طرفه و واگذاری واحد مورد معامله به غیر را خواهد داشت.
ماده ۱۲- مشخصات فنی
مشخصات معماری، محاسباتی، مکانیکی و برق موضوع قرارداد به شرح پیوست شماره ۱ این قرارداد مورد توافق طرفین قرار گرفته است و فروشنده براساس الزامات فنی و وضعیت بازار مجاز خواهد بود. در حد عرف تغییراتی در لیست پیوست بوجود آورد.
ماده ۱۳- فروشنده مجاز به تغییرات احتمالی به لحاظ طبقات احداثی، تعداد واحدها افزایش یا کسر بنا در متراژ واحد اختصاصی مورد واگذاری و یا در سایر واحدهای احداثی اختصاصی و یا مشاعات و مشترکاتی که در موضوع قرارداد لحاظ شده است در قالب ضوابط و مقررات شهرداری می‌باشد، و خریدار هیچگونه اعتراضی در این مورد ندارد. درصد چنانچه واگذاری واحد مشخص شده در این قرارداد به هر دلیلی و عنوان با مشکل روبرو شود فروشنده حق دارد در پروژه دیگری مشابه همین واحد مسکونی را با متراژ تقریبی مندرج در همین قرارداد به خریدار تحویل دهد و خریدار قبلاً حق هر گونه اعتراضی را از خود سلب می‌نماید.
ماده ۱۴- پرداخت کلیه هزینه‌های احداث بنا و نیز عوارض قانونی مربوط به موضوع قرارداد به عهده فروشنده می‌باشد.
ماده 15- این قرارداد در یک مقدمه و …… ماده و …… تبصره، …… پیوست و در …… نسخه تنظیم و طرفین در کمال صحت شعور عقل آن را تنفیذ و تأیید و امضاء نمودند؛ لذا کلیه خیارات من جمله خیار غبن فاحشاً کان او افحش را از خود سلب و ساقط نمودند.
فروشنده ……
خریدار……
