تنظیم سند رسمی یکی از مهم‌ترین اموری است که در هنگام معاملات اموال منقول و غیرمنقول اهمیت دارد. از این رو زمانی که شما مالی را خریداری می‌کنید و یا به کسی می‌فروشید به طور حتم انتقال سند رسمی از فروشنده به خریدار مهم‌ترین و درست‌ترین اقدامی است که باید صورت بگیرد. اما متأسفانه در برخی موارد مشاهده می‌شود که مالک از انتقال و تنظیم سند رسمی به نام خریدار امتناع می‌ورزد.
از این رو خریدار می‌تواند از طریق مطرح نمودن دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، فروشنده را از طریق حکم دادگاه ملزم به انجام این کار کند. اگر شما هم می‌خواهید درباره این طرح و چگونگی آن بیشتر بدانید می توانید در ادامه این مقاله ما را همراهی کنید.
دعوای الزام به سند رسمی چیست؟
یکی از رایج‌ترین دعاوی در دادگاه‌ها، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک است که اغلب به دلایل گوناگون رخ می‌دهد. از جمله مهم‌ترین این دلایل می‌توان به عدم پایبندی فروشنده به تعهد خود در قرارداد فروش برای انتقال سند رسمی به خریدار به دلایلی از قبیل افزایش ارزش مال، موانع قانونی، توقیف مال به علت بدهی قانونی، در رهن بودن سند مالکیت و همچنین فروش مال به چند نفر از طریق اسناد عادی و قولنامه اشاره نمود.
در این صورت طبق ماده 219 و 220 قانون مدنی و بر اساس ماده 198 قانون آیین دادرسی مدنی خریدار می‌تواند به هر دلیلی که فروشنده از انتقال سند رسمی امتناع می‌ورزد، با تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی جهت انتقال سند رسمی منقول یا غیرمنقول اقدام کرده و حق خود را بگیرد.
شرایط و موانع الزام به تنظیم سند رسمی
در قسمت قبل به دلایلی اشاره کردیم که موجب مطرح نمودن دعوای الزام تنظیم سند رسمی می‌شوند. اما دادگاه زمانی حکم مربوطه را در این زمینه صادر و اجرا می‌کند که:
- ملک مورد نظر مشاع نباشد.
- فروشنده ممنوع المعامله نباشد.
- ملک مورد نظر در رهن یا توقیف نباشد.
- گواهی پایان کار و تفکیک آپارتمان‌ها گرفته شده باشد.
- فروشنده مالک قانونی ملک باشد و آن را به فرد دیگری انتقال نداده باشد.
- در این قرارداد هر دو طرف جهت حضور در دفترخانه و انتقال سند تعهد داده باشند.
- یک قرارداد از جمله مبایعه نامه، قولنامه، صلح نامه و… بین خریدار و فروشنده وجود داشته باشد.
از طرفی هم خریدار باید مابقی ثمن معامله را پرداخت کند تا فروشنده طبق تعهد خود بتواند سند مالکیت را انتقال دهد. در غیر این صورت هر یک از این موارد می‌تواند به عنوان موانع الزام به تنظیم سند رسمی مالکیت به شمار رفته، مسئله را پیچیده‌تر کند و در نهایت خریدار را به هدف خود نرساند.
قبول و رد دادخواست الزام به تنظیم سند
و اما اگر طبق شرایطی که گفته شد تمامی مدارک و شواهد به نفع خریدار بود با دادخواست وی جهت الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت موافقت می‌شود. اما در صورتی که دادگاه موارد مختلف را احراز کند و هر یک از شرایط ایراد داشته باشد، پرونده پیچیده شده و حتی در برخی موارد خواهان با رد دادخواست الزام به تنظیم سند روبرو خواهد شد. به طور مثال دادگاه سابقه ثبتی اموال مورد مناقشه را احراز می‌کند و اگر سند ثبت نشده باشد منجر به رد دادخواست الزام به تنظیم سند می‌شود.
نمونه متن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک
تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی از جمله مهم‌ترین اموری است که نباید نسبت به آن کم توجه بود. از این رو بهتر است از یک وکیل ملکی جهت تنظیم این دادخواست کمک بگیرید. فراموش نکنید که در این دادخواست لازم است مواردی از قبیل دلایل خرید ملک، پلک ثبتی، اطلاعات هویتی و شرح دادخواست به خوبی درج و نگاشته شود. با این حال جهت آشنایی بیشتر شما، در ادامه نمونه‌ای از این دادخواست را برای شما آورده‌ایم.
اطلاعات خواهان: . . . ( مشخصات خریدار )
اطلاعات خوانده یا خواندگان: . . . ( مشخصات فروشنده/ مشخصات مالک اصلی ملک که دارای سند رسمی است )
خواسته یا موضوع و بهای آن: ( الزام به تنظیم سند رسمی ملک)
دلایل و منضمات دادخواست: مبایعه نامه خرید ملک- اظهارنامه، برگه عدم حضور در دفترخانه
شرح دادخواست:
سلام علیکم.
با احترام به استحضار می رساند:
اینجانب، به موجب مبایعه نامه ای که به پیوست، ضمیمه می گردد، در مورخ …/…./….، اقدام به خرید یک دستگاه، آپارتمان، به آدرس……………….. با پلاک فرعی ….. و اصلی …….. از خوانده محترم نموده و در شرط ضمن عقد قرارداد، همچنین، به موجب یک سند بیع و تعهد به انتقال رسمی، توافق نمودیم که ایشان، در تاریخ …/…./…. در دفترخانه شماره…… به آدرس………… حاضر شده و در ازای دریافت مابقی ثمن معامله، از قرار ………… تومان، اقدام به انتقال سند رسمی ملک، به نام بنده نمایند.
لکن، علی رغم وجود سند بیع و تعهد به انتقال فی مابین، با وجود ارسال اظهارنامه، از جانب بنده به ایشان، مبنی بر آماده بودن مابقی ثمن معامله و با وجود گذشت تاریخ مورد توافق فی مابین، ایشان، تا کنون، نسبت به انتقال سند رسمی، به نام اینجانب، اقدام ننموده و در موعد مقرر نیز، در دفترخانه، حاضر نگشته اند و گواهی عدم حضور ایشان نیز موجود است که به پیوست، ضمیمه می گردد.
لذا، با توجه به ذی نفع و ذی حق بودن بنده و بر اساس مدارک موجود مثبت ادعای این جانب، از آن، مرجع محترم، تقاضای صدور حکم بر الزام خوانده محترم، به تنظیم سند رسمی ملک موصوف، مورد استدعا است.
الزام به تنظیم سند چقدر طول می‌کشد؟
به طور حتم نمی‌توان زمان دقیقی را برای اخذ حکم الزام به تنظیم تعیین کرد. چرا که پس از ارائه دادخواست به دادگاه، باید موارد بسیاری از سوی دادگاه احراز شود. مواردی از قبیل احراز مالکیت خوانده، استعلام از اداره ثبت و… از طرفی شما هم لازم است برای تنظیم و ارائه دادخواست و ثبت آن در سامانه ثنا زمان بگذارید و مدارک لازم را تهیه کنید. پس بهتر است بگوییم الزام به تنظیم سند رسمی چیزی حدود 6 ماه تا یکسال طول می‌کشد.
هزینه دادرسی الزام به تنظیم سند رسمی ملک
هزینه دادرسی الزام به تنظیم سند رسمی بر عهده خواهان یا همان خریدار است. این مبلغ معادل 3.5 درصد ارزش ملک مورد مناقشه است که این هزینه را کارشناس دادگستری برآورد می‌کند. از طرفی هزینه‌های دیگری نیز وجود دارد که خواهان پرداخت می‌کند. از جمله این موارد می‌توان به هزینه خدمات دفاتر خدمات الکترونیک قضایی اشاره نمود. این تعرفه‌ها هر ساله و بر اساس نوع خدماتی که ارائه می‌شود متفاوت خواهد بود.
رای وحدت رویه الزام به تنظیم سند رسمی
پس از صادر شدن حکم قطعی برای الزام به تنظیم سند رسمی ملک، مالک اصلی 10 روز زمان دارد تا در دفترخانه حضور داشته و سند رسمی را به خریدار انتقال دهد. در غیر این صورت خواهان یا همان خریدار گواهی عدم حضور گرفته و بر اساس این گواهی دادگاه برای خاتمه دادن به پرونده الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت، نماینده خود را به جای خوانده به دفترخانه فرستاده و به جای او امور مربوط به جابجایی سند را انجام می‌دهد.
سخن پایانی
دعوای الزام به تنظیم سند ملک از جمله دعاوی پرتکرار در دادگاه‌هاست که امروزه افرادی متعددی درگیر این دسته پرونده‌ها هستند. پس اگر شما هم درگیر پرونده‌ای در این زمینه هستید و هنوز موفق به احقاق حق خود نشده‌اید تنها کافیست با گروه وکلا ایران دادگستر تماس بگیرید تا بهترین و متخصص ترین وکلا را با شما در این مسیر همراه کنیم.
در واقع خوب است بدانید ما در این مجموعه، خدمات قبول وکالت و مشاوره حقوقی در زمینه‌های مختلفی چون امور ملکی، امور ثبتی، قرارداد پیمانکاری، حوزه نفت، گاز و پتروشیمی و … را زیر نظر بهترین وکلای پایه یک دادگستری ارائه می‌دهیم و با توجه به تجربه و سوابق درخشان خود در این زمینه‌ها تا کنون توانسته‌ایم رضایت بسیاری از عزیزان را جلب نماییم. پس شما هم می‌توانید با خیالی آسوده پرونده خود را به ما بسپارید.
