دادخواست فسخ عقد بیع با جواز خیار به معنای درخواست رسمی از دادگاه برای فسخ یک قرارداد بیع به دلایلی است که طبق قانون به خیار (حق فسخ) مربوط میشود. در اینجا، به تبیین اجزای دادخواست و نحوه تنظیم آن میپردازیم.
دادخواست فسخ عقد بیع با جواز خیار
ریاست محترم دادگستری شهرستان ……
سلام علیکم، با احترام،
و با اختیار حاصل از مدلول یک برگ وکالتنامه ملصق به تمبر مالیاتی به شماره سریال …… و به وکالت از ناحیه (خواهان مرقوم در صدر دادخواست) خاطر عالی را مستحضر داشته خواسته موکل بدلایل مشروحه آتی الذکر در یک جمله اعتبار قانونی را واجد بوده و مستوجب پذیرش میباشد:
1) به موجب عقد بیع موضوع مبایعه نامه شماره …… مورخ …… ششدانگ یک واحد آپارتمان به شماره پلاک ثبتی …… واقع در …… به مبلغ …… ریال از خوانده محترم بعنوان بایع ابتیاع گردیده است.
بعد از انجام معامله و بعد از قبض مبیع و بر اساس نظر سازمان مسکن و شهرسازی آپارتمان مذکور بعلت استفاده از میلگردهای معیوب و ضعیف فاقد استحکام بنا بوده و باید تخریب شود. فلذا آپارتمان مذکور قبل از انجام معامله معیوب بوده و عیوب آن مستور بوده و خوانده با استفاده از جهل موکل توانسته او را در این معامله مغرور نماید.
2) به موجب مستفاد از ق.م. «عیب وقتی مخفی به حساب میآید که مشتری حین البیع عالم به آن نبوده است» چه این عدم علم ناشی از آن باشد که عیب حقیقتاً مستور بوده یا این که ظاهر بوده ولی مشتری ملتفت آن نشده است، و در محضر
دادگاه نیاز به توضیح نمیباشد که آنچه در تحقق خیار عیب مؤثر واقع میشود علم و جهل خریدار است. نه داوری عرف بالنتیجه هر گاه خریدار در بررسی مبیع حتى مسامحه کند و عیب آشکار آن را در نیابد میتواند برای فسخ بیع یا مطالبه ارش به همان عیب استناد کند.
به سخن دیگر خیار عیب ناشی از این شرط ضمنی است که کالای مورد معامله باید سالم باشد و بر این اعتقاد تراضی صورت میگیرد فلذا اگر عیبی در مبیع ظاهر شود تخلف از شرط ضمنی به خریدار حق فسخ میدهد چه مبنای خیار عیب بر قاعده ضرر و لاضرار استوار شده است، و علم و جهل فروشنده کالای معیوب در تحقق خیار عیب اثر ندارد. به عبارت ثالثه هر جا که فریب و حیله و سوءاستفاده به میان آید تمهیدی که بکار رفته بیاثر است.
بنابراین اگر فروشندهای به عمد عیب کالا را بپوشاند و حتی در عقد این شرط را بگنجاند که تمام خیارات ساقط شده است. خریدار پس از آگاهی حق فسخ دارد چه سوء استفاده از حق ممنوع است، و اصل ۴۰ ق.ا. صراحتاً میگوید هیچ کس نمیتواند اعمال حق خویش را وسیله اضرار به غیر یا تجاوز به منافع عمومی قرار دهد (مسئولیت مدنی، ج ۱، قواعد عمومی شماره ۲۰۵ به بعد مرحوم امیر ناصر کاتوزیان) در نتیجه تراضی بر اسقاط خیار بر مبنای جهل بایع به وجود عیب صورت میپذیرد.
پس اگر معلوم شود که فروشنده آگاه بر عیب بوده است. تراضی بر اسقاط خیار مبنا و پایه خود را از دست میدهد و بیاثر میشود و عرف هیچگاه قبول نمیکند که فروشندهای همانند خوانده که سالها در امر ساخت و خرید و فروش املاک تبحر دارد از عیوب پنهانی مورد معامله با موکل آگاه نبوده است. چه سازنده آپارتمان شخص خوانده محترم بوده است.
3) گزارش تأمین دلیل مورخ …… شماره …… تصدیری از حوزه …… شورای حل اختلاف …… حکایت از معیوب بودن مبیع دارد.
4) پس از احراز عیوب مبیع مراتب فسخ معامله از طریق ارسال اظهار نامه با لحاظ فوریت امر اراده انشاء و به خوانده ابلاغ شده است.
5) در محضر دادگاه نیاز به توضیح نخواهد بود که خیارات احصاء شده در قانون مدنی دو مبنای اصلی دارد:
(الف) احترام به تراضی صریح یا ضمنی دو طرف؛ (ب) جبران ضرر ناروا و اجرای عدالت
بنائاً به مراتب و معنونه در فوق:
و استناداً به مواد ۴۲۴ و ۴۳۰ ق.م و ۱۹۸ و ۵۱۹ ق.آ.د.م. رسیدگی و استماع خواسته و در مانحن فیه اعلام فسخ عقد بیع به شرح ستون خواسته از محضر دادگاه تحت استدعاست. بدیهی است؛ بر اساس بند ۱۲ ماده ۳ قانون وصول تفاوت تمبر بر اساس ارزش منطقهای املاک و به ملاک دفترچه محاسباتی تأدیه خواهد شد.
با تشکر و تجدید احترام
وکیل ……