زمانی که مستاجر ملکی را اجاره نموده، بنابر قرارداد اجاره نامه موظف است ماهیانه مبلغی را به عنوان اجاره بها پرداخت نماید و پس از اتمام مدت قرارداد و تمدید نکردن دوباره آن، ملک را تخلیه کند. اما در برخی شرایط قبل از اتمام قرارداد و یا پس از مشکلاتی رخ می‌دهد که دعوای تخلیه ملک تجاری مطرح می‌شود.
این دعوا از دیگر دعاوی رایج در دادگاه‌ها به شمار می‌رود که می‌تواند در برخی موارد توسط موجر و در برخی مواقع نیز توسط مستاجر مطرح شود. اگر شما می‌خواهید بدانید در چه شرایطی این دعوا مطرح می‌شود، نحوه طرح این دادخواست و دیگر موارد مربوطه چیست در ادامه بیشتر در این باره توضیح خواهیم داد.
تخلیه ملک تجاری پس از اتمام قرارداد
در صورتی که مدت قرارداد اجاره یک ملک تجاری تمام شود و پس از آن نیز موجر و مستاجر قرارداد را تمدید نکنند، مستاجر باید ملک را تخلیه کند. در غیر این صورت موجر می‌تواند دعوای تخلیه ملک تجاری را مطرح کند. با این حال خوب است بدانید این درخواست با توجه به نوع قرارداد و اینکه مشمول چه قانونی باشد متفاوت است. پس اگر:
- اجاره نامه مشمول قانون 1376 باشد نیازی به مراجعه به دادگاه و ارائه دادخواست تخلیه ملک تجاری نیست بلکه تنها کافی است حکم تخلیه فوری توسط شورای حل اختلاف یا اجراییه دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده سند صادر شود تا موجر بتواند مستاجر را اخراج کند.
- و اما اگر مشمول قانون 1356 باشد، موجر نمی‌تواند به دلیل اتمام قرارداد مستاجر را بیرون کند پس لازم است با ارائه دادخواست تخلیه ملک تجاری به دادگاه، صدور حکم تخلیه را به این مرجع بسپارد.
مهلت تخلیه ملک تجاری
احکام صادر شده برای تخلیه ملک تجاری به 2 صورت “دستور تخلیه ملک تجاری” و “حکم تخلیه ملک تجاری” از این رو مهلت تخلیه مستاجر نیز بنابر این احکام فرق دارد که در ادامه توضیح خواهیم داد.
-
دستور تخلیه فوری ملک تجاری
در این نوع حکم، مستاجر تنها 3 روز فرصت دارد ملک تجاری را تخلیه کند. ضمن اینکه هیچ گونه اعتراضی از سوی مستاجر به رای صادر شده قابل قبول نخواهد بود.
-
حکم تخلیه ملک تجاری
در صورتی که این حکم برای تخلیه ملک تجاری صادر شود، مستاجر فرصتی 20 روزه دارد تا نسبت به حکم صادر شده اعتراض کند. اما در صورتی که اعتراضی نداشته باشد پس از گذشت این فرصت، تنها 3 روز برای تخلیه ملک تجاری فرصت دارد.
شرایط تخلیه ملک تجاری قبل از موعد
در برخی وارد اتفاق می‌افتد که پیش از موعد قرارداد، موجر و یا مستاجر بنا به دلایل مختلف خواهان تخلیه ملک تجاری هستند. در صورتی که برخی موارد به عنوان عوامل فسخ قرارداد در قولنامه ذکر شده باشد، طرفین می‌توانند با اتکای به این موارد قبل از موعد مقرر قرارداد را فسخ نموده و ملک را تخلیه کنند. اما اگر چیزی به عنوان فسخ قرارداد در قولنامه ذکر نشده باشد، مکان فسخ قرارداد وجود ندارد مگر در شرایط خاص و با دلایل موجه از قبیل اینکه:
- مستاجر اجاره بها را پرداخت نکند.
- مستاجر فعالیت های غیرقانونی و ناهنجار انجام دهد.
- مستاجر از ملک تجاری برای کاربردی دیگر استفاده کند.
- مستاجر به تعهداتی که در قرارداد بوده است عمل نکند.
- مستاجر اجازه ورود و خروج به موجر را برای تعمیرات ملک ندهد.
- ملک شرایط مطابق با هر آنچه در قرارداد نوشته شده را نداشته باشد.
- ملک به نحوی تخریب شده باشد که امکان استفاده از آن برای مستاجر نباشد.
- صاحب خانه از قبل تعهدی در زمینه تعمیر و یا برخی امکانات داده اما اجرا نکرده است.
تخلیه ملک تجاری بدون قرارداد
بدون شک اصلی ترین مورد برای دریافت حکم تخلیه ملک تجاری، داشتن قرارداد کتبی است. از این رو اگر موجر و مستاجر قراردادی کتبی نداشته باشند برای فسخ قرارداد اجاره شفاهی باید سختی‌ها و اختلافات بسیاری را به جان بخرند مگر اینکه برای فسخ قرارداد شاهد داشته باشند که باز هم نمی‌توان بر این اساس تصمیمات صحیحی گرفت و لازم است از یک وکیل ملکی باتجربه کمک گرفت. در واقع باید گفت حکم تخلیه ملک تجاری بدون قرارداد کتبی از شرایط قانونی برخوردار نیست و مفهوم خاصی ندارد.
اما در صورتی که فردی قصد تخلیه ملک تجاری بدون قرارداد را داشته باشد ابتدا باید دعوای تایید وقوع عقد اجاره را مطرح کند. در این صورت دادگاه رسیدگی و احراز می‌کند، و اگر حکم تایید عقد اجاره را صادر نمود، فرد می‌تواند دادخواست تخلیه ملک خود ر نیز ارائه کند. و اما اگر دادگاه حکم تایید عقد قرارداد نداد، مالک می‌تواند دعوای ید خلع (غصب ملک) را مطرح کند. پس اگر دادگاه حکم خلع ید را صادر کند و مستاجر یا متصرف آن را تخلیه نکند با او به شدت برخورد می‌شود.
نمونه دادخواست تخلیه ملک تجاری
در این بخش نمونه‌ای از دادخواست تخلیه ملک تجاری را قرار داده‌ایم تا با نحوه تنظیم آن به خوبی آشنا شوید.
خواهان: …………
خوانده: ………..
وکیل : ………….
خواسته : تخلیه ملک تجاری
دلایل و منضمات :
1- دادخواست
2- رونوشت قرارداد اجاره فیمابین
3- وکالت نامه رسمی شماره ………
شرح دادخواست
ریاست محترم دادگاه عمومی تهران
با سلام و تقدیم احترام
به استحضار می رساند موکل اینجانب خانم……… به موجب وکالت نامه رسمی شماره ………. وکیل …. در پیگیری کلیه امور راجع به مالک ایشان به پلاک ثبتی …… فرعی، از اصلی …… واقع در بخش دو ثبتی تهران، به نشانی ………… هستند. ملک موردنظر در تاریخ 52/8/1 به موجب اجاره نامه عادی از طرف مالک (آقای م.ر.ف.) به آقای م.ح.گ. و ع.ش. اجاره داده شده و آقای ع.ش. نیز در تاریخ 53/2/16 به موجب یک افرازنامه سهم خود را به آقای گ. انتقال داده است.
در حال حاضر آقای ……… (موجر) با توجه به وضعیت خاص خانواده شان، از جمله اینکه دو دختر دانشجو دارند که قادر به امین هزینه ها و شهریه آنها نمی باشند و همچنین پسری دارند که با گذشت 40 سال از سن ایشان هنوز شغل مناسبی نداشته و ازدواج هم نکرده است، نیاز شدیدی به ملک موردنظر دارند. مفاد استشهادیه ی ضمیمه موید این مدعاست.
با عنایت به مراتب فوق از محضر محترم دادگاه درخواست می شود نسبت به صدور حکم تخلیه با عنایت به بند 2 ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر و بر اساس احتیاج شخصی خواهان اقدام فرمایید.
با تشکر فراوان
سخن پایانی
دعوای تخلیه ملک تجاری در شرایط مختلف و با توجه به اینکه با قرارداد یا بدون قرارداد باشد متفاوت است. از این رو اگر می‌خواهید در مدت زمان کمتری و با اطمینان خاطر پرونده خود را به نتیجه دلخواه برسانید و حکم تخلیه ملک تجاری‌تان را بگیرید می‌توانید با ما در دفتر وکالت و مشاوره حقوقی گروه وکلا ایران دادگستر ارتباط بگیرید.
در واقع باید گفت گروه وکلا ایران دادگستر، خدمات قبول وکالت و مشاوره حقوقی در زمینه‌های مختلفی چون امور ملکی، امور ثبتی، قرارداد پیمانکاری، حوزه نفت، گاز و پتروشیمی و … را زیر نظر بهترین وکلای پایه یک دادگستری ارائه می‌دهد. ضمن اینکه وکلای مجرب ما در این مجموعه، سال‌ها تجربه و سابقه درخشان را برای به هدف رسیدن پرونده‌های شما به طرزی صادقانه و دلسوزانه صرف می‌کنند.
