لایحه دفاعیه خرید و تملک اراضی سندی حقوقی است که در پاسخ به دادخواستی مبنی بر مطالبه خسارت یا ابطال معامله خرید و تملک زمین تنظیم می‌شود. معمولاً در مواردی که مالک زمین ادعا می‌کند که معامله انجام شده باطل است یا اینکه دولت یا سازمان‌های دولتی بدون پرداخت قیمت عادلانه زمین را تملک کرده‌اند، لایحه دفاعیه تنظیم می‌شود.
نمونه لایحه دفاعیه خرید و تملک اراضی
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی ……
شعبه ……
سلام علیکم
با احترام، و با اختیار استحصالی از مدلول یک برگ وکالت نامه ملصق به تمبر مالیاتی بوکالت از ناحیه خوانده دعوی آقای / خانم …… در برابر دعوی خواهان آقای / خانم ……
به خواسته: ……
با ارائه دلایل به شرح: (۱) …… (2) …… (3) …… (4) ……
تاریخ رسیدگی …… ساعت …… موضوع کلاسه ……
بدینوسیله در مقام دفاع و تقدیم لایحه دفاعیه خاطر عالی را مستحضر می‌دارد؛ دادخواست مطروحه بشرح ذیل دارای:
۱) نواقص 2) ایرادات 3) در ماهیت با عدم اثبات مواجه می‌باشد:
بدواً نواقص: ۱) …… 2) …… 3) ……
مقدمتاً مطالب ذیل جهت تشحیذ اذهان و قناعت وجدان قضائی مفروض و در ادامه ایراد شکلی دعوی مطرح می‌گردد.
ماده ۱ «لایحه قانونی خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت» مصوب ۵۸/۱۱/۱۷ مقرر می‌دارد «هرگاه برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی وزارتخانه‌ها و یا مؤسسات و شرکت‌های دولتی یا وابسته به دولت همچنین شهرداریها و بانکها و دانشگاه‌های دولتی و سازمانهایی که شمول قانون نسبت به آنها مستلزم ذکر نام باشد و از این پس دستگاه اجرایی نامیده می‌شوند و به اراضی،
ابنیه مستحدثات، تأسیسات و سایر حقوق مربوط به اراضی مذکور متعلق به اشخاص حقیقی یا حقوقی نیاز داشته باشند و اعتبار آن قبلاً به وسیله دستگاه اجرایی یا از طرف سازمان برنامه و بودجه تأمین شده باشد، دستگاه اجرائی می‌تواند زمین مورد نیاز را مستقیماً یا به وسیله هر سازمان خاصی که مقتضی بداند بر طبق مقررات مندرج در این قانون خریداری و تملک نماید».
ماده ۲ این قانون برای جلوگیری از هر گونه سوء استفاده‌ی احتمالی مقرر می‌دارد:
«برنامه مذکور در ماده یک شامل برنامه‌هایی است که اجرای به موقع آن برای امور عمومی و امنیتی دستگاه اجرایی برسد».
تبصره ۱ ماده ۲ نیز در همین مورد مقرر می‌دارد:
«دستگاه اجرایی موظف است. برای اجرای طرح حتی المقدور از اراضی ملی شده یا دولتی استفاده نماید …..»
در این قانون اگرچه رضایت مالک برای معامله‌ای که انجام آن برای جامعه ضروری است. بر طبق قواعد عمومی شرط نشده است، و از باب قاعده اضطرار[1] و ضرورت چشم پوشی از آزادی مالک در انجام معامله به واسطۀ تقدیم اهم بر مهم بلامانع فرض شده است. اما این تقدیم ضرورت‌های اجتماعی به معنای عدم پرداخت خسارت به مالک .نیست. از این رو ماده ۳ قانون فوق الذکر مقرر می‌دارد:
«بهای عادله اراضی، ابنیه مستحدثات تأسیسات و سایر حقوق و خسارات وارده از طریق توافق این دستگاه اجرایی و مالک یا مالکین و صاحبان حقوق تعیین می‌گردد».
تبصره ۲ این ماده نیز دستگاه اجرایی را موظف کرد، که ظرف مدت سه ماه نسبت به خرید اقدام کند و تصریح کند که عدم اقدام به خرید یا اعلام انصراف در مدت مذکور به منزله انصراف است. قانونگذار برای آن که تملک قهری دستگاه اجرایی در ازای پرداخت قیمت عادله، بیش از حد، حقوق مالک را ضایع نکند در ماده ۵ ملاک تعیین قیمت عادله را این گونه مقرر داشته: است:
«ملاک تعیین قیمت عبارت است از بهای عادله روز تقویم اراضی و ابنیه و تأسیسات و حقوق و خسارات مشابه واقع در حوزه عملیات طرح بدون در نظر گرفتن تأثیر طرح در قیمت آنها».
تبصره ۱ ماده ۵ نیز در مورد حمایت از مالک مقرر داشته:
«در مواردی که ملک، محل سکونت یا ممر اعاشه مالک باشد علاوه بر بهای عادله صدی پانزده به قیمت ملک افزوده خواهد شد».
تبصره ۲ این ماده بهای هر گونه اعیانی احداث شده در ملک مورد معامله، یا حقوقی نظیر حق ریشه، بهای شخم، بذر کود و سایر زحماتی را که زارع برای آماده کردن زمین متحمل شده است، در حساب مبلغ قابل پرداخت به فروشنده لازم الرعایه می‌داند.
تبصره ۳ ماده ۵ نیز مقرر می‌دارد:
«چنانچه ملک مورد معامله محل کسب و پیشه اشخاص باشد در صورتی به آن حق کسب و پیشه تعلق خواهد گرفت که حداقل یک سال قبل از اعلام تصمیم دستگاه اجرایی محل کسب و پیشه بوده باشد.
به موجب ماده واحده قانون نحوه تقویم ابنیه املاک و اراضی مورد نیاز شهرداریها مصوب ۱۳۷۰/۷/۲۸:
در کلیه قوانین و مقرراتی که شهرداریها مجاز به تملک ابنیه و اراضی قانونی مردم می‌باشند در صورت عدم توافق بین شهرداری و مالک قیمت ابنیه، املاک و اراضی بایستی به قیمت روز تقویم و پرداخت شود.
از تاریخ تصویب و لازم الاجرا شدن این قانون، ماده ۴ و آن قسمت از ماده ۵ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی برای اجرای طرح‌های عمومی عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۳۵۸/۱۱/۱۷ شورای انقلاب اسلامی که مربوط به نحوه تعیین قیمت عادله الزامی می‌باشد. در مورد شهرداریها لغو می‌گردد. به موجب ماده ۶ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی …… مصوب ۵۸/۱۱/۱۷
«در مواردی که دستگاه اجرایی مقتضی بداند و در صورت رضایت مالک عوض اراضی تملیک شده از اراضی مشابه ملی یا دولتی متعلق به خود تأمین و با حفظ ضوابط مندرج در قوانین و مقررات مربوط به مالکین واگذار می‌نماید، در این صورت نیز تعیین بهای عوض و معوض به عهده کارشناسی مندرج در این قانون می‌باشد».
بر طبق تبصره ۶ ماده واحده قانون نحوه تقویم ابنیه املاک و اراضی موردنیاز شهرداریها
«جهت تأمین معوض ابنیه املاک اراضی شرعی و قانونی مردم که در اختیار شهرداریها قرار می‌گیرد دولت موظف است. ۱۰٪ از اراضی و واحد‌های مسکونی قابل واگذاری را با قیمت تمام شده به شهرداریها اختصاص دهد تا پس از توافق بین مالکین و شهرداریها به عنوان معوض تحویل گردد. بنابراین اگرچه قانونگذار به شهرداریها سازمان‌های دولتی و وابسته به دولت، مجوز تملک قهری املاک مالکین خصوصی را داده است.
اما قانونگذار برای رعایت مصالح اجتماعی و احترام‌های مالکیت‌های شخصی براساس الجمع مهما امکن اولى من الترک راه حل توافق و مصالحه و تعیین قیمت فروش یا تعیین معوض از طریق گفتگو را به عنوان قدم اول پیش‌بینی کرده است. در مرحله بعد برای رعایت حداقلها قانونگذار پرداخت قیمت روز توسط شهرداریها و پرداخت قیمت عادله توسط سازمان‌های دولتی و وابسته به دولت را مطرح کرده است.
تملک قهری املاک خصوصی توسط وزارتخانه،ها مؤسسات، سازمانها نهادها، شرکت‌های دولتی یا وابسته به دولت و شهرداریها در هر صورت اقدامی برخلاف حق مالکیت اشخاص حقیقی و حقوقی حقوق خصوصی است، و استثنائی بر قاعدهی تسلیط محسوب می‌شود از این رو هر چقدر با توجه به مصالح عمومی دایره این استثنا محدود و مفهوم آن روشن‌تر باشد به صواب نزدیک‌تر است.
تصویب قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح‌های دولتی و شهرداریها در تاریخ ۱۳۶۷/۸/۲۹ و همچنین قانون اصلاح تبصره (۱) قانون مزبور به تاریخ ۱۳۸۰/۱/۲۲ حرکتی در این مسیر بوده است که متأسفانه قانون مزبور به صورت دقیق مورد اجرا قرار نمی‌گیرد این قانون مشتمل بر ماده واحده و چهار تبصره است که به موجب آن در تملک املاک شرعی و قانونی اشخاص اعم از حقیقی و حقوقی واقع در طرح‌های دولتی و شهرداریها در داخل محدوده شهرها و شهرکها و حریم استحفاظی آنها موارد ذیل باید رعایت گردد:
ضرورت اجرای طرح عمومی یا عمرانی باید توسط وزیر یا بالاترین مقام دستگاه اجرایی با رعایت ضوابط مربوط تصویب و اعلان شده باشد.
پس از اعلام رسمی وجود طرح حداکثر ظرف مدت هجده ماه نسبت به انجام دادن معامله‌ی قطعی و انتقال اسناد رسمی و پرداخت بها یا عوض آن طبق قوانین مربوطه اقدام نمایند.
در صورتی که اجرای طرح و تملک املاک به موجب برنامه زمان بندی مصوب، ظرف مدت هجده ماه صورت نگیرد دو حالت پیش می‌آید:
الف) اجرای طرح و تملک املاک به موجب برنامه زمانبندی مصوب در کمتر از پنج سال انجام :گیرد در این صورت مالکین املاک واقع در طرح دارای کلیه حقوق مالکانه از قبیل احداث بنا یا افزایش بنا و تعمیر و فروش و اجاره و غیره را دارند اما به هنگام احداث بنا یا افزایش بنا و تعمیر و فروش و اجاره و غیره را دارند اما به هنگام اخذ پروانه باید تعهد کنند که هرگاه زمان اجرای طرح قبل از پنج سال شروع شود حق مطالبه احداث و تجدید بنا را ندارند، یعنی خسارتی بابت تخریب بنای احداث شده یا تجدید شده دریافت نمی‌کنند.
ب) اجرای طرح به حداقل پنج سال بعد موکول شده باشد در این صورت مالک دارای کلیه حقوق مالکانه است، و تعهدی هم به هنگام اخذ پروانه به عهده نمی‌گیرد از این رو اگر از زمان اعلان طرح، اقدام به احداث و تجدید بنا کرده باشند قیمت عرصه و اعیان ملک خود را در زمان اجرای طرح به عنوان خسارت دریافت می‌کنند بنابراین آنچه که اکنون متداول است، و شهرداریها بدون اعلان رسمی وجود طرح و برنامه زمانبندی مصوب،
به هنگام صدور پروانه‌ی ساختمانی مالکین را ملزم می‌کند که با توجه به طرحی که در آینده نامشخص اجرا می‌شود قدری عقب نشینی کنند و براساس رعایت عقب نشینی پروانه کار به مالکین می‌دهند خلاف مقررات است.
زیرا اولاً: معمولاً ازای مقدار عقب نشینی شده شهرداری خسارتی به مالک نمی‌دهد و حال آنکه تبصره ۲ ماده واحده و مقررات پیش گفته همگی حاکی از لزوم پرداخت خسارت است.
ثانیاً: اجرای طرح و تملک املاک واقع در آن به موجب برنامه زمان بندی شده تقریباً در تمامی موارد برای مدت زمانی بیش از هجده ماه آینده است.
از این رو اگر به هنگام درخواست مالک برای صدور پروانه بیش از هجده ماه به زمان اجرای طرح باقی مانده باشد الزام مالک به رعایت عقب نشینی و جهی ندارد. همانطوری که پرداخت خسارت بابت مقدار عقب نشینی شده فاقد وجاهت قانونی است. زیرا زمان اجرای طرح و تملک املاک مربوط به آینده است، و پیش از رسیدن موعد مقرر پرداخت خسارت در قبال تملک قهری وجهی ندارد.
با مقایسۀ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی مصوب ۱۳۵۸ و قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح‌های دولتی و شهرداریها مصوب ۱۳۶۷ اگرچه هر دو قانون مربوط به طرحها و برنامه‌های عمرانی دولت شرکتها و مؤسسات دولتی و شهرداریها است، و شرط
اجرای هر دو قانون ضروری بودن طرحها و تصویب آن توسط بالاترین مقام دستگاه اجرایی است. اما یک قانون از جهت محدوده شمول مطلق و قانون دیگر مقید است، ماده واحده ۱۳۶۷ مربوط به اراضی و املاک شرعی و قانونی داخل محدوده شهرها و شهرکها و حریم استحفاظی نشده است از نظر مدت زمان اعلام رسمی طرح نیز ماده واحده ۱۳۶۷، حداکثر ۱۸ ماه را برای انجام معامله قطعی و انتقال اسناد رسمی و پرداخت بهاء یا عوض آن مقرر کرده است.
در حالی که لایحه قانونی ۱۳۵۸ مدت زمانی را تعیین نکرده است. بنابراین لایحه‌ی قانونی ۱۳۵۸ یک قانون مطلق می‌باشد. در حالی که ماده واحده ۱۳۶۷ اطلاق مذکور را تقیید زده و برای اراضی و املاک داخل محدوده شهرها و شهرکها و حریم استحفاظی آنها حکم خاصی را بیان کرده است از این رو در خصوص اینگونه اراضی به ماده واحده ۱۳۶۷ عمل می‌شود
و در خصوص اراضی خارج از محدوده شهرها و شهرکها و حریم استحفاظی آنها قانون ۱۳۵۸ مورد عمل قرار می‌گیرد ضمناً در خصوص نحوه‌ی محاسبه پرداخت ثمن به مالک و صورت‌های مختلف آن که به تفصیل در قانون ۱۳۵۸ بیان شده چون در ماده واحده ۱۳۶۷ حکم برخلافی نیامده است. می‌توان از این تفصیل در مورد اراضی داخل در محدوده شهری و شهرکها و حریم استحفاظی آن استفاده کرد.
ایراد شکلی:
به موجب مستفاد از مواد ۱۰ و تبصره ذیل همان ماده از قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب ۱۳۹۲ بوده قبل از طرح دعوی در دادگاه عمومی حقوقی، نسبت به مراجعه به دیوان عدالت اداری و تقدیم شکایت بخواسته ابطال اقدامات تملکی یا احراز وقوع تخلف حسب مورد قیام نماید که در مانحن فیه چنین نشده و دعوی خواهان محکوم به رد می‌باشد.
مزید توفیق آن مقام محترم قضایی را در صدور رأی شایسته از قادر متعال مسئلت دارم:
با تشکر و تجدید احترام
وکیل ……
