قرارداد مشارکت احداث بنا در مجتمع مسکونی، نوعی توافقنامه بین مالک زمین و سازنده است که در آن، طرفین برای ساخت یک مجتمع مسکونی جدید همکاری می‌کنند. در این نوع قرارداد، معمولاً مالک زمین، زمین خود را در اختیار سازنده قرار می‌دهد و سازنده نیز با استفاده از تخصص و امکانات خود، مجتمع مسکونی را در آن زمین احداث می‌کند. سود و زیان حاصل از این پروژه بین طرفین قرارداد تقسیم می‌شود.
نمونه قرارداد مشارکت احداث بنا در مجتمع مسکونی
فصل اول طرفین قرارداد و اقامتگاه
ماده 1- طرفین قرارداد
عبارتند از:
1- 1- شرکت (سهامی خاص) که در این قرارداد به اختصار شرکت نامیده می‌شود. به نشانی …… با نمایندگی آقایان …… (رئیس هیئت مدیره و مدیر عامل) و …… (عضو هیئت مدیره)
2- 1- شرکت …… به شماره …… به نشانی …… با نمایندگی آقایان …… (رئیس هیئت مدیره) …… (مدیر عامل) که در این قرارداد به اختصار شریک نامیده می‌شود.
ماده 2- در چهارچوب اجرای این قرارداد برای مکاتبات، ابلاغها و اعلانهای طرفین یا سایر اشخاصی که به صورت مستقیم با قرارداد مرتبط هستند صرفاً نشانی‌های فوق الذکر معتبر است.
تبصره 1- در صورت تغییر نشانی هر یک از طرفین در طول مدت اجرای قرارداد طرف مزبور موظف است یک ماه قبل از تغییر مراتب را رسماً و کتباً از طریق پست سفارشی به اطلاع طرف مقابل و سایر اشخاص مذکور در این ماده برساند در غیر این صورت، اوراق ارسالی به نشانی فوق الذکر ابلاغ شده محسوب می‌شود.
فصل دوم- موضوع قرارداد
ماده ۳- موضوع این قرارداد عبارت است از مشارکت طرفین در احداث مجتمع مسکونی در اراضی متعلق به شرکت …… به مساحت تقریبی …… و به حروف …… متر مربع با پلاکهای ثبتی ……، و …… واقع در …… که براساس پروانه ساختمانی مصوب با مساحت کل …… و به حروف …… مشتمل بر:
ماده ۴- مستحدثات موضوع قرارداد به شرح مندرج در جدول ریز کاریها که در پروانه ساختمانی است، می‌باشد.
ماده ۵- مقادیر مندرج در پایان کار ساختمان و در صورتمجلس تفکیکی اداره ثبت مبنای محاسبات قطعی و نهایی سطوح زیربنایی و تعیین سهم الشرکه هر یک از طرفین است.
فصل سوم آورده هر یک از شرکاء
ماده ۶- آورده شرکت در این قرارداد عبارت است:
6- 1- ارزش زمینی به مساحت …… متر مربع ……. به پلاکهای ثبتی …… و …… که براساس نظریه کارشناس رسمی دادگستری معادل …… ریال در تاریخ انعقاد قرارداد، تقویم و ارزیابی گردیده است.
6- 2- کلیه هزینه‌های مربوط به مطالعات و تهیه طرحهای مقدماتی و اجرایی و تغییر کاربری صدور پروانه ساخت خرید مازاد تراکم، بر اساس پروانه ساختمانی موضوع ماده 3 که جمعاً …… ریال محاسبه و اعلام گردید.
6- 3- زمین مورد مشارکت دارای سند رسمی شماره …… ثبت شده در دفتر …… به نام شرکت می‌باشد.
ماده ۷- آورده شریک
7- 1- پرداخت تمامی هزینه ساخت و احداث پروژه موضوع قرارداد مطابق با شرح و تفصیل مندرج در ماده ۳ این قرارداد و پیوستها و مشخصات فنی پروژه که در ماده مرقوم و مستندات آن به تفضیل بیان گردیده است.
7- 2- حداقل آورده شریک از قرار هر متر مربع بنای احداثی معادل …… ریال می‌باشد.
که با توجه به زیربنای ساختمان بر طبق پروانه ساخت شماره …… به متراژ متر مربع حداقل آورده شرکت معادل …… ریال می‌باشد.
در صورتی که بنای احداثی افزایش یابد. آورده شریک به ازای هر مترمربع افزایش بنا معادل …… ریال افزایش می‌یابد.
7- ۳- طی مدت قرارداد شریک اقدامات خود را جهت دریافت مجوز تغییر کاربری از مسکونی به اداری و یا تجاری ملک موضوع قرارداد انجام می‌دهد و کلیه هزینه‌های انجام شده جهت دریافت مجوزها به آورده شریک اضافه می‌گردد، و شرکت موافقت خود را با کلیه مندرجات این بند اعلام می‌دارد هزینه‌هایی که در این خصوص انجام می‌شود. اما فاقد مستندات می‌باشد. باید قبل از پرداخت به تأیید شرکت برسد و چنانچه شرکت ظرف…… روز از تاریخ اعلام شریک نسبت به تأیید اقدام ننمود، شریک می‌تواند رأساً اقدام و مبلغ اعلامی در هر مورد به آورده شریک اضافه خواهد گردید، و شرکت حق هر گونه اعتراضی را در این رابطه از خود سلب و ساقط نموده است.
۷- ۴- سهم شریک ……% از کل پروژه می‌باشد. در صورتی که آورده شریک در هر مرحله بیشتر از آورده شریک شود، شرکت میبایست مابه‌التفاوت سهم خود را با توجه به صورت پرداختهای تأیید شده در هر مرحله را به شریک پرداخت نماید. تا توازن حفظ گردد.
7- ۵- در صورتی که در انتهای پروژه آورده هر یک از شرکاء کمتر از طرف مقابل گردد مابه‌التفاوت مربوط تا سقف …… % به حساب طرف مقابل پرداخت می‌گردد.
فصل چهارم- مدت قرارداد
ماده 8- مدت اجرای قرارداد از تاریخ صدور مجوز ساخت و صورتجلسه و تحویل و تحول ملک موضوع مشارکت (هر کدام که مؤخر باشد). جمعاً …… ماه کاری است
ماده 9- دوره اجرای بخشهای مختلف قرارداد مطابق با برنامه زمانبندی پیوست خواهد بود.
ماده ۱۰- تمدید مدت قرارداد منوط به توافق طرفین است
فصل پنجم- امور مالی قرارداد
ماده 11- شریک موظف است کل سرمایه مورد نیاز را به ترتیبی تدارک یا پیش بینی کند که به تناسب طرحها و نقشه‌ها و برنامه زمان بندی مستمراً و کاملاً قادر به تأمین وجه مورد نظر بوده و هیچگاه هیچ یک از بخشهای موضوع قرارداد به دلیل کمبود سرمایه متوقف نشود و در صورت تأخیر غیر مجاز نسبت به برنامه زمانبندی با تشخیص و اعلام دستگاه نظارت مبنی بر عدم تأمین وجه و تأخیر در امور مربوطه شریک مسئول جبران خسارت ناشی از تأخیر در تحویل پروژه نسبت به شرکت می‌باشد، و بایستی خسارت ناشی از این تأخیر را جبران نماید.
ماده ۱۲- کلیه تعهدات و مسئولیتهای مالی قرارداد در مقابل اشخاص حقیقی با حقوقی اعم از خصوصی یا عمومی و یا دولتی صرفاً و مطلقاً بر عهده شریک است مگر موارد مندرج در ماده و
فصل ششم تعهدات شرکت
ماده ۱۳- شرکت موظف است حداکثر ظرف مدت …… ماه از تاریخ عقد قرارداد پروانه ساختمانی و مجوزهای اجرایی از شهرداری را به شریک ارائه کنند و حداکثر ظرف …… روز پس از صدور و تسلیم پروانه ساختمانی عرصه ملک موضوع مشارکت را جهت شروع عملیات و تجهیز کارگاه با تهیه صورتجلسه در اختیار شریک قرار بدهد.
۱۳- ۱- شرکت موظف است بعد از اتمام عملیات اجرایی قرارداد جهت دریافت گواهی پایان کار ساختمانی در شهرداری منطقه اقدام نماید.
13- 2- شرکت ضامن جبران خسارت ناشی از تأخیر در اجرای تعهدات موضوع این بند در وجه شریک می‌باشد.
۱۳- ۳- شرکت متعهد است بعد از شروع عملیات ساختمانی به هیچ صورت حضور فیزیکی در پروژه نداشته باشد درباره کیفیت و شرایط عملیات ساختمانی مداخله ننماید، و هر گونه نظر خود را از طریق دستگاه نظارت به شریک منتقل نماید. تا حقوق خود را از طریق دستگاه نظارت اعمال نماید.
۱۳- ۴- شرکت متعهد است برای تنظیم سند رسمی انتقال در مقاطع و مراحل ذیل نسبت به تفویض وکالتنامه رسمی به نام شریک اقدام نماید.
۱۳- ۴- 1- بعد از اتمام اجرای اسکلت فلزی نسبت به ۱ دانگ مشاع
۱۳- ۴- ۲- بعد از اتمام عملیات سفت کاری و کارهای زیربنایی برق و تأسیسات نسبت به ۱ دانگ مشاع دیگر.
۱۳- ۴- ۳- بعد از اتمام عملیات اجرایی نسبت به ۱ دانگ مشاع سوم و کلیه مفاصاحسابهای دارایی و بیمه را مهیا نماید، و سند قطعی و ثبتی نسبت به سه دانگ را به نام شریک ثبت نماید.
فصل هفتم- تعهدات شریک
ماده ۱۴- شریک ملزم است اجرای کامل کلیه نقشه‌ها و امور فنی همه بخشهای قرارداد را در مدت قرارداد به طور کامل به انجام برساند.
ماده ۱۵- شریک بدون توافق شرکت اجازه افزایش واحدهای احداثی مازاد در پروانه ساخت و نقشه‌های معماری قرارداد مصوب را ندارد. در غیر این صورت علاوه بر مسئولیت پرداخت کلیه جریمه‌های متعلقه به نحوی که شرکت هیچ مسئولیتی نداشته باشد، بایستی از عهده خسارات وارده از جمله تأخیر در اخذ پایان کار صورتمجلس تفکیکی و … به شرکت و نیز افراد ثالث که احیاناً با شرکت طرف قرارداد باشند، برآید.
تبصره 2- با توجه به بند ۳۷ در صورت تغییر کاربری مجوز صادره جدید و نقشه‌های مربوطه ملاک عمل خواهد بود.
ماده ۱۶- شریک موظف است برای اجرای قرارداد نیروی انسانی مناسب اعم از متخصص، ماهر و ساده و نیز ماشین آلات و تجهیزات فنی و کارگاهی و مدیریت اجرایی را متناسب با نیازها و مقتضیات قرارداد و به نحوی که مورد تأیید دستگاه نظارت باشد، فراهم و سازماندهی کند.
ماده ۱۷ اخذ مجوزهای لازم از سازمانها و شرکتهای خدماتی شهری از قبیل برق، آب، فاضلاب، مخابرات، گاز، آتش نشانی، به عهده شریک می‌باشند.
ماده ۱۸- رعایت کلیه مقررات و قوانین کار و مسئولیت حوادث ناشی از آن رعایت نکات ایمنی کارگاه مطابق استانداردهای کارگاهی و همچنین بیمه‌های لازم از جمله مسئولیت مدنی، آتش سوزی پروژه و غیره برعهده شریک است.
در صورت عدم انجام این تعهدات مسئولیت هر گونه خسارت ناشی از هر گونه حوادثی، صرفنظر از قصور و تقصیر یا عدم تقصیر بر عهده شریک می‌باشد.
ماده ۱۹- شریک به منظور نیل به اهداف مشترک در اجرای این قرارداد و در چهارچوب آن با شرکت هماهنگ تمام و تشریک مساعی کامل خواهد داشت
فصل هشتم- سهم الشرکه طرفین
20- 1- سهم الشرکه که هر یک از طرفین از موضوع مشارکت معادل کل پروژه است که به صورت مالکیت عینی هر یک از شرکاء نسبت به ۳ دانگ مشاع از کل عرصه و اعیان بنای احداثی موضوع مشارکت معین و متجلی می‌گردد.
20- 2- افزایش یا کاهش آورده شریک به شرح ماده ۷ قرارداد در مقایسه با آورده شرکت (به شرح ماده ۶ قرارداد) تأثیری در سهم الشرکه درصدی سه دانگ مشاع) متعلقه آن نسبت به موضوع مشارکت به هر تقدیر ندارد
در صورت کاهش یا افزایش آورده شریک نسبت به ارزش آورده شرکت، مابه‌التفاوت صورت نقدی محاسبه و در وجه ظرف مقابل پرداخت می‌گردد.
20- 3- پس از اتمام پروژه و تأیید صورت پرداختیهای مربوطه شریک سهم الشرکه شرکت را از کل شش دانگ را واگذار می‌نمایند.
20- 4- تا قبل از تحویل موقت سهم الشرکه شریک هیچ یک از شرکاه حق واگذاری سهم الشرکه خود به غیر را به صورت عرصه و اعیان ندارند ۲۰- ۵- کیفیت تقسیم سهم الشرکه بین طرفین از طریق تراضی و توافق و غیر این صورت مشمول مقررات قانون افراز و فروش اموال مشاع مصوب ۱۳۵۷ می‌باشد.
فصل نهم- فسخ قرارداد
در صورت تخلف هر یک از طرفین از تعهدات خود طرف مقابل حق فسخ دارد
ماده ۲۱- موارد زیر تخلف شریک محسوب و شرکت می‌تواند طبق ماده …… عمل نماید.
21- 1- تأخیر غیر مجاز شریک در تجهیز کارگاه به مدت یک و نیم ماه از تاریخ صدور جواز ساخت به تشخیص دستگاه نظارت شرکت
21- 2- تأخیر غیر مجاز شریک در اجرای برنامه زمانبندی قرارداد به میزانی که براساس گزارش دستگاه نظارت موجب افزایش مدت قرارداد به میزان ۲۵%کل مدت قرارداد شود.
۲۱- ۳- انتقال و واگذاری موضوع قرارداد به غیر تحت هر عنوان حقوقی، از قبیل صلح، وکالت، بیع مشارکت و نمایندگی
۲۱- ۴- وجود معارض فروش یا هر نحو انتقال مالکیت زمین موضوع قرارداد به غیر
۲۱- ۵- عدم رعایت مقررات این قرارداد در مورد ضوابط ساخت و ساز نقشه‌ها و طرحهای اجرایی، فروش یا پیش فروش و مانند اینها به ترتیبی که بیم ورود زیان به شرکت برود به تشخیص دستگاه نظارت.
ماده ۲۲- تخلفات شرکت به شرح ذیل می‌باشد.
22- 1- تأخیر در اخذ پروانه و مجوزهای اجرایی از شهرداری
۲۲- ۲- انتقال و واگذاری موضوع مشارکت به غیر تحت هر عنوان حقوقی از قبیل صلح، بیع مشارکت، نمایندگی و وکالت اجاره به شرط تملیک و غیره
ماده ۲۳- اعمال حق فسخ
در صورت تخلف هر یک از شرکاء از ایفای تعهدات خود به شرح مواد طرف مقابل تا زمانی که بیشتر از ۲۵ درصد از عملیات ساختمانی پروژه به اتمام نرسیده باشد …… ماه پس از صورتجلسه تحویل زمین، حق فسخ دارد. اعمال حق فسخ تنها از طریق ابلاغ اظهارنامه رسمی محقق می‌شود.
ماده ۲۴- پس از فسخ قرارداد در صورت عدم تمایل شرکت یا عدم توافق درخصوص استفاده از ماشین آلات و تجهیزات شرکت در محل قرارداد، شریک موظف است حداکثر ظرف مدت …… ماه نسبت به انتقال کلیه ماشین آلات و تجهیزات خود اقدام کند.
فصل دهم- تضمین‌ها
ماده ۲۵- چنانچه شرکت در انجام تعهدات خود در این قرارداد مرتکب تأخیر غیر موجه یا تقصیر شده و موجب ورود خسارت به شریک شود در صورت بروز اختلاف نسبت به این امر، شرکت می‌تواند به ترتیب مندرج در فصل دوازدهم این قرارداد اقدام نماید.
ماده ۲۶- چنانچه شریک نسبت به اجراء و تحویل قطعی پروژه در انتهای قرارداد مرتکب تأخیر غیر مجاز شود، بابت هر ماه تأخیر معادل سهم شریک از عین و منافع در (مرحله فروش) کسر و به حساب شرکت منظور خواهد شد.
تبصره ۳- دوره تضمین …… ماه پس از تحویل موقت تعیین می‌گردد. ضوابط و نحوه تحویل موقت براساس دستورالعمل مربوطه که پیوست می‌باشد. خواهد بود.
تبصره ۴- در صورت اتمام پروژه زودتر از موعد مقرر به ازاء هر ماه معادل …… سهم شرکت از منافع کسر و به حساب شریک منظور خواهد شد.
فصل یازدهم فورس ماژور
ماده ۲۷- هرگاه بنا به علل غیر قابل پیش بینی که خارج از اراده طرفین بوده و رفع آن در حیطه اقتدار آنها نباشد، اجرای قرارداد برای مدت معلوم یا قابل پیش بینی غیر مقدور شود، حسب مورد اجرای قسمت غیر مقدور یا تمام قرارداد تا رفع علت، معلق می‌شود، و مدت تعلیق به مدت قرارداد اضافه خواهد شد.
ماده ۲۸- هرگاه بنا به علل غیر قابل پیش بینی که خارج از اراده طرفین بوده و رفع آن در حیطه اقتدار آنها نباشد، اجرای قرارداد برای مدت نامعلوم غیر ممکن شود این قرارداد منفسخ و طرفین ظرف مدت …… ماه از تاریخ انفساخ، می‌توانند با پرداخت قیمت کارشناسی سهم دیگری، اقدام به خرید نمایند.
تبصره 5- حکم این ماده زمانی جاری خواهد بود. که طرفین ظرف مدت …… روز از تاریخ وقوع وقفه ناملعوم، در خصوص ادامه قرارداد به توافق نرسند.
فصل دوازدهم- حل اختلاف
ماده ۲۹- چنانچه در طول مدت اجرای این قرارداد در مورد تفسیر یا اجرای مفاد آن اختلافی بین طرفین قرارداد حادث شود هر دو طرف ملزمند، ابتدا مراتب را از طریق گفتگو و تبادل نظر برطرف کنند و در صورت عدم حل و فصل اختلاف مراتب از طریق مراجع ذی صلاح قابل رسیدگی است.
ماده ۳۰- بروز اختلاف بین طرفین، مگر در موارد فسخ، عدم رعایت ضوابط فنی در ساخت و یا زمانی که موضوع اختلاف در مراجع قضایی مطرح شده، موجبی برای توقف اجرای قرارداد نیست. در صورت بروز اختلاف طرفین قرارداد ملزمند نسبت به اجرای تعهدات خود و ادامه و استمرار قرارداد اقدام کنند هرگاه یکی از طرفین قرارداد به عنوان اختلاف با طرف مقابل انجام و اجرای تعهدات و تکالیف خود را متوقف کند بابت هر ماه تأخیر معادل …… کل سهم وی از منافع کسر و به حساب طرف مقابل منظور می‌شود.
فصل سیزدهم- دستگاه نظارت
ماده ۳۱- دستگاه نظارت قبل از شروع عملیات اجرایی، توسط طرفین از بین اشخاص حقوقی واجد شرایط جهت ارائه خدمات نظارتی انتخاب و معرفی خواهد شد.
دستگاه نظارت مسئولیت استقرار ناظران مرتبط با عملیات اجرایی قرارداد و اعمال کنترلهای لازم (اعم از کیفیت مصالح و کنترل حسن اجراء، زمان بندی و مسائل فنی قرارداد) را براساس برنامه زمانبندی تفصیلی، نقشه‌ها و مشخصات فنی مصوب بر عهده دارد.
تبصره 6- شرح وظایف و دستورالعمل دستگاه نظارت علاوه بر اموری که براساس سایر مواد این قرارداد عهده دار است به شرح پیوست و براساس شرح خدمات مشاوره در زمان ساخت و تحویل و دستورالعمل مربوطه سازمان مدیریت برنامه ریزی کشور است.
فصل چهاردهم- سایر مقررات
ماده ۳۲- شریک موظف است ابتدای هر ماه گزارشی مستند و کامل از کلیه امور اجرایی و فنی قرارداد را به دستگاه نظارت ارائه نماید. این گزارش باید در فرمی که دستگاه نظارت در اختیار شریک قرار می‌دهد ارائه گردد.
ماده ۳۳- شریک مجاز به انتقال بخشی از این قرارداد به غیر نیست. ولی برای اجرای بخشهای مختلف قرارداد می‌تواند با اشخاص حقیقی یا حقوقی قراردادهای لازم را منعقد کند کلیه مسئولیتهای حقوقی، کیفری، مدنی و غیره ناشی از این نوع قراردادها صرفاً بـه عهده شریک است.
ماده ۳۴- کلیه عملیات و اقدامات شریک در این قرارداد باید از هر حیث مطابق با قوانین و مقررات و استانداردهای معمول فنی، مهندسی و شهرسازی ایران باشد. در صورت عدم رعایت موارد فوق و ورود ضرر به شرکت چه به دلیل تأخیر در اجرای قرارداد در مهلت مقرر و غیره شریک مسئول بر آمدن از عهده تمام خسارت وارده می‌باشد. این قرارداد مشتمل بر …… ماده و …… تبصره در …… نسخه با ارزش یکسان و…… پیوست در تاریخ …… بین طرفین امضاء و مبادله شد.
شرکت به مدیریت آقای شریک شرکت به مدیریت آقای
